Isnin, 25 Julai 2011

BELI TANAH KERAJAAN: MUDAHNYA ORANG KITA DITIPU.



“Seseorang telah teroka tanah kerajaan secara haram, saya juga berminat keatas tanah tersebut. Bolehkah tanah itu dijual kepada saya dan dibuat pindahmilik?”
Adakah persoalan ini pernah menerjah fikiran kita? Adakah kita pernah ditawarkan sebidang tanah kerajaan dengan harga yang murah?
Maka apabila bersetuju antara pembeli dan penjual, perjanjian jual beli pun ditandatangani. Setelah itu wang pun bertukar tangan namun pembeli masih lagi tidak dapat ‘memegang’ dokumen hakmilik.  
Dari segi kesahan perjanjian yang ditandatangani, saya berpendapat dari sudut undang-undangnya kita boleh katakan perjanjian jual beli dan pindahmilik antara peneroka haram (penjual yang mendakwa tuan tanah) dan Pembeli adalah tidak sah kerana perjanjian itu seolah-olah mewujudkan hak kepada pembeli keatas tanah yang belum lagi diberimilik oleh Pihak Berkuasa Negeri, tetapi mengikat pihak-pihak walaupun tanpa menghiraukan sama-ada pindahmilik itu berupaya didaftarkan atau tidak. Seksyen 214 Kanun Tanah Negara 1965 menerangkan tentang sebahagian daripada kuasa-kuasa pindahmilik:
214. Apa yang boleh dipindahmilik, dan sekatan-sekatan mengenai pelaksanaan kuasa.
(1) Tertakluk kepada Subsyeksyen (2), yang berikut hendaklah berupaya dipindahmilik dibawah akta ini-
(a) Keseluruhan, tetapi tidak sebahagian sahaja, mana-mana tanah berimilik;
(b) Keseluruhan, tetapi tidak sebahagian sahaja, mana-mana bahagian yang tidak dipecahkan dalam dari tanah berimilik;
(c) apa-apa pajakan tanah berimilik;
(d) apa-apa gadaian; dan
(e) apa-apa tenansi yang bebas daripada pendaftaran.

Seksyen 5 Kanun Tanah Negara 1965 pula memberikan tafsiran “tanah berimilik” sebagai: “mana-mana tanah (termasuk mana-mana petak dari sebuah bangunan pecah bahagian) berkenaan dengan mana-mana satu hakmilik berdaftar buat masa itu sedia ada, sama ada muktamad atau bersyarat, sama ada untuk selama-lamanya atau untuk satu tempoh beberapa tahun, dan sama ada diberi oleh Pihak Berkuasa Negeri dibawah Akta ini atau dalam menjalankan kuasa-kuasa yang diberi oleh mana-mana undang-undang tanah terdahulu, tetapi tidak termasuk tanah lombong.”
Oleh itu sama ada penjual itu sebagai tuan punya, ataupun pemegang pajakan, ataupun pemegang pajakan kecil, mereka hanya boleh membuat pindahmilik bagi tanah yang diberimilik sahaja. Tanah yang didalam kes ini tidak mempunyai ‘title’ oleh itu sekaligus penjual bukanlah pemilik berdaftar hartanah tersebut. Perkataan ‘tuan punya’ ditafsirkan dibawah seksyen 5 KTN 1965 sebagai: “mana-mana orang atau badan yang buat masa itu didaftarkan sebagai tuanpunya mana-mana tanah berimilik.”
Dari perspektif yang lain, seksyen 76 KTN 1965 menyatakan:
76. Pengertian pemberimilikan
Pemberimilikan tanah kerajaan di bawah Akta ini hendaklah terdiri daripada pelupusannya oleh Pihak Berkuasa Negeri-
(e)tertakluk kepada apa-apa syarat dan sekatan kepentingan sebagaimana yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri di bawah Akta ini, atau yang boleh dipakai kepadanya menurut kuasa, mana-mana peruntukan akta ini.
Ini bermaksud setiap tanah yang diberimilik adalah tertakluk kepada syarat-syarat dan sekatan kepentingan yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Seksyen 79 KTN pula menyebut:
79. Peruntukan-peruntukan am yang berhubungan dengan kelulusan.
            (2) perkara-perkara berikut hendaklah ditentukan oleh Pihak Berkuasa Negeri pada masa bilamana ia meluluskan pemberimilikan tanah dibawah Akta ini kepada mana-mana orang atau badan-
(g)syarat-syarat nyata dan sekatan-sekatan kepentingan (jika ada) yang hendak dikenakan.
Pihak Berkuasa Negeri hanya akan mengenakan apa-apa syarat keatas tanah yang diberimilik tersebut pada masa pemberianmilik tanah tersebut sebagaimana ditetapkan dibawah seksyen 120 KTN.
Oleh itu adalah sesuatu yang pra-matang apabila seseorang yang belum lagi diberi milikan sesuatu hartanah akan menganggap bahawa Pihak Berkuasa Negeri tidak akan mengenakan syarat ataupun sekatan bahawa hartanah yang akan diberimilik boleh dipindahmilik kepada orang lain. Apa akan terjadi sekiranya sekatan dikenakan dibawah seksyen 120 KTN menghalang sebarang pindahmilik kepada orang lain seperti : “Tanah dalam hakmilik ini tidak boleh dipindahmilik kecuali mendapat kebenaran pihak berkuasa negeri” atau “tanah dalam hakmilik ini tidak boleh dipindahmilik dalam masa 10 tahun dari tarikh pendaftaran hakmilik pertama”?. Sudah tentu pindahmilik tidak boleh dilaksanakan.
Oleh kerana balasan (consideration) bagi memindahmilik tanah kerajaan tersebut adalah bercanggah dengan Kanun Tanah Negara, maka perjanjian tersebut adalah terbatal daripada awal lagi (void Ab initio and void for illegality) dibawah seksyen 24 Akta Kontrak 1950. Seksyen 24 tersebut memperuntukkan :-
24. The Consideration or object of an agreement is lawful unless :
                        a) It is forbidden by law
b) It is of such a nature that, if permitted, it would defeat any law
jadi, bukan sahaja balasan keatas kontrak itu bercanggah dengan seksyen 24 (a) dan (b) tetapi ia juga adalah boleh dikatakan bercanggah dengan maslahat awam(public policy).
Maka jika perjanjian ini diberi pengiktirafan maka ia akan menggalakkan orang ramai yang tidak mempunyai hakmilik keatas sekeping tanah kerajaan akan membuat representasi salah demi untuk mendapat keuntungan peribadi melalui perjanjian seumpama kes ini.
Betapa ramainya orang ramai yang terpedaya oleh sindiket jualan tanah kerajaan ini. Setakat kajian yang saya buat, bukan calang-calang orang yang ditipu, kebanyakannya berpindidikan tinggi dan berjawatan besar kerana mereka berduit.  Bahkan pernah yang saya temui mereka yang berjawatan Jurutera Daerah pun tertipu juga. Apa tidaknya, iklan penjualan lot tanah kerajaan ini dibuat di internet dan di muat naikkan di mudah.com. sangat menakjubkan. Sindiket ini menyediakan pelan susun atur lot-lot berkenaan dengan mengupah Juruukur Berlesen dan dengan hanya berbekalkan pelan tersebut, mereka mengaut keuntungan berlipat kali ganda.
Akhirnya apabila kerajaan mendapati permohonan milik itu tidak tulen bahkan ia didalangai sendiket, maka kerajaan-kerajaan negeri memutuskan untuk menolak permohonan tersebut. Kerajaan lebih berminat untuk memberimilik kepada peneroka yang mengusahakan tanah tersebut atau kepada syarikat yang dapat memacu pertumbuhan ekonomi negeri berbanding dengan meluluskan tanah tersebut kepada pembeli-pembeli daripada sindiket tersebut yang mana mereka sendiri tidak tahupun sempadan tanah masing-masing. Apabila terjadi begini, maka kepala-kepala sindiket ini akan mengepalai piket dan mendakwa kerajaan negeri zalim kepada mereka kerana tidak meluluskan tanah kepada pembeli-pembeli tadi. tindakan ini tidak lain hanyalah untuk mengabui mata pembeli-pembeli yang telah ditipu tadi agar tidak menyalahkan mereka apabila pembeli tidak Berjaya mendapatkan tanah tersebut….disebabkan harta, mudahnya orang kita ditipu.

Tiada ulasan:

Catat Ulasan

Catat Ulasan